REITs 及私募基金均是傳統房地產融資渠道，惟兩者各有限制，未必足以應付持續增長的融資資金需求。證券型代幣發行（ STO ）發揮區塊鏈在金融領域的價值，提高資產靈活度與可及性，為市場提供一款嶄新且受監管融資渠道。據估計至 2025 年，房地產證券型代幣的潛在市場規模，將達 2,680 億美元。 REITs 是指房地產信託基金，主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目，例如香港的領展（00823）。相比新興證券型代幣，REITs 確具有更高流動性，2020 年在香港、新加坡和日本上市的 REITs 總市值，高達 2,560 億美元。  立即免費訂閱 緊貼最新數字資產資訊！ 進程較快降申請成本 惟…

證券型代幣發行（ STO ）是一種新興的融資渠道，全球市場上通過 STO 募集的資金，總計已超過 3.6 億美元，世界各地有不少房地產 STO 成功例子，包括美國的 Aspen REIT、瑞士的 Timeless Luxury Group AG 及盧森堡的 Property Token S.A 等。…

房地產開發商開發項目時需大量資金，籌措資金要面對很多挑戰，傳統融資亦欠缺靈活和可及性，產生高昂成本。透過應用證券型代幣發行（Security Token Offering，簡稱 STO），可經通證化（ Tokenization ）將權利分割，令資產融資更具彈性；又因發行虛擬貨幣的各類優勢，開發並吸引更多新投資者，令房地產這類不動產不再受地域限制，流動性更高。 房地產融資參與者未來勢將成為首批 STO 應用者。 房地產開發商目前的融資渠道，主要來自傳統的銀行貸款和發行債券，此方式缺乏靈活性，對成長階段的企業而言，借貸利息造成的負擔較重；另外，由於這些成長中的企業通常未達上市最低要求，難以直接在公開的資本市場籌集資金。市場需要新的融資渠道，以解決傳統金融框架下的限制。  事實上，市場上有部份資產類別的所有權不易被分割，包括房地產、藝術品及知識產權。然而，透過 STO 這一個更靈活及可分割的全新集資方式，可將上述無論是有形及無形資產所含的價值釋放，將之變成一個證券型代幣向市場集資。  一、提高資產流動性 此舉允許發行人創建更多以房地產為基礎資產的融資產品，便於發行人的資產進入市場流通，令資產能以較低投資額，並以較低門檻吸引潛在投資者，大大提高資產流動性。  二、開拓更廣泛潛在投資者 對發行人而言，採用區塊鏈和智慧合約技術的 STO，成為替代融資渠道，將資產作最小化分割，開拓更廣泛的潛在投資者。加上全球不少領先的金融市場，正迅速建立及發展證券型代幣交易所，使二級市場的流動性大大提高，證券型代幣交易能全天候運作並在數小時內完成結算，有利於發行人獲得更廣泛的投資者。 三、打破地域限制 房地產屬傳統不動產，如要投資實質地產業務，跨境交易較為複雜，過去流動性一直較低。 證券型代幣…

全球房地產市場持續繁榮，截至去年底，亞太區房地產投資總值高達 3.3 萬億美元，惟房地產開發的投資門檻甚高。證券型代幣發行（Security Token Offering，簡稱 STO）作為一種全新的受監管融資渠道，正正能提供房地產商一個更理想的渠道籌集資金；另外，亦為投資者提供一個額外的投資機會，以下為房地產 STO三大價值。 傳統投資方式下，房地產開發機遇一般只面向開發商，或者僅包括機構或超高淨值投資者，一個項目可能需花費 7 至 10 年或更長時間，導致開發投資比其他類型投資極其缺乏流動性，房地產開發的進入壁疊變高。市場積累百萬億美元債權資產、230 萬億美元房地產資產無法得到有效流通。 透過證券型代幣發行，可以通證化（ Tokenization ）資產，包括房地產、知識產權、甚至名畫等有形無形的資產；通過智能合約，轉換為數字化的證券形資產，亦令資產得以分割。換言之，某房地產可作為基礎資產，在區塊鏈作數字標記，將鏈下資產所有權和資訊上鏈，分成相應份額，在數字交易所通過代幣的形式發行及流通。   STO三大價值 之一、分割資產降投資門檻 STO 通過資產分割，降低私人投資門檻，令資金較少的投資者，亦能接觸過去難以參與的投資類型，包括房地產，使得投資機遇更為大眾化，更多投資者也能享受投資房地產帶來的具大利潤，不再由機構獨享。 …

2021 年的數字資產市場百花齊放，從加密貨幣熱潮擴散至 NFT，而會計和法律等專業行業，也嘗試應用當中的區塊鏈技術，德勤和香港數字資產交易所等機構早前聯合發表 STO（證券型代幣發行）白皮書，描繪房地產行業結合區塊鏈技術的願景。美國克林信大學經濟系副教授徐家健認為，現時數字資產市場氣氛熾熱，與加密貨幣升勢強勁有密切關係，當中帶來的財富效應，使各界對數字資產的接受度上升，並願意把部份資產投入到更多數字資產類別中。 徐家健早前曾參與 NFT 的發行工作，與團隊一起替藝人馮盈盈設計的首飾經由 NFT 認證買家擁有權，並提供其他後續功能。徐表示，有一批 IT 人能快速且成本低地取得數字資產業內的資訊，早年便相信加密貨幣的發展，並持有加密貨幣，今年比特幣等加密貨幣大幅升值，這些 IT 人便套現部份原有的加密貨幣資產，轉投到新興的加密貨幣，或其他類型的數字資產，例如 NFT 和 STO，「升值時個個覺得自己有錢，大家（對新產品）有憧憬，就試下。」 數字資產已屆獲認同階段 徐家健分析指，STO 的好處是使用區塊鏈技術降低管理和手續費成本，當中的持有權和交易紀錄高度透明，能執行跨境交易，投資者可以相信制度而無需相信機構，能提升資產的信用度，「金融交易之中，信譽好重要，信譽愈大、佣金愈貴，依家可以有科技降低呢方面成本，畀大家方便做到。」整體而言，徐家健認為，數字資產已屆大家有所認識、認同的階段，金融機構亦願意探索如何提供服務。 展望將來，徐家健相信數字資產發展難以逆轉，作為帶起風潮的加密貨幣，過去幾年常常遭不同國家作出不同形式的限制，甚至封殺，但大致上只是價格回調，時間一長又重返升軌漸漸破頂，商界亦在這基礎下，積極研究…

雖然證券型代幣發行（STO）在環球發展迅速，但在香港及大灣區的發展目前仍然處早期階段。從中長期角度看，STO 發展雖然面對不少挑戰，但憑著香港及大灣區的獨特優勢，也為企業帶來大量機遇。 STO 在全球的發展及挑戰 根據「德勤 （Deloitte）」聯同「香港數字資產交易所(HKBitEX)」發表報告指出， STO 發展會面對的主要挑戰包括： · 暫時世界各地的司法管轄區對虛擬資產定義不統一； · 需進一步釐清法律，以保障虛擬資產持有人合法權利； · 政府需進一步規管加密資產相關仲介機構； · 需解決「紙質流程」阻礙 STO 發展的問題及需解決協助會計有效確定 STO…

在不同司法管轄區，政府即使容許企業發行 STO，但監管要求都會不一樣，但總體而言，發行 STO 的流程其實都相似。根據德勤 （Deloitte）及香港數字資產交易所（ HKbitEX ）發表報告，企業發行 STO 的流程可概括分為以下 5 個階段。 階段一：發行前準備 企業（或發行人）首先要準備一系列針對目標投資者而設的「投資者信息」（例如「融資推介演示稿」）。按企業的計劃和構思，向投資者概述商業計劃內容、收益預測、資本金要求，以及獨立估值等信息。這些信息的發放方式和限制，取決於目標投資者所在的司法管轄區的市場性質和法規。 例如，歐洲多個國家允許發行人在未發布「募集說明書」的情況下，募集特定金額的資金。而在美國，僅限合格投資者購買時可降低披露的詳盡程度。而在某些司法管轄區，即使有豁免權的發行，也會要求強制性披露。 不過，凡對目標投資者的決策有影響的重要信息及規定，通常都須要披露。 階段二：設計發行方案 企業要決定代幣的結構，當中包括代幣數量、單個代幣價值、軟資本、嵌入期權和發行期限。此外，由於監管差異，發行人須選擇合適的司法管轄區成立公司和發售 STO，並委任法律專業人士協助處理法律事務。 階段三：選擇服務提供者（區塊鏈平台、…

現時以發行虛擬貨幣集資的方式，大致可以分為三類，「首次代幣發行（Initial Coin Offering, ICO）」、「首次交易所發行（Initial Exchange Offering, IEO）」與「證券型代幣發行（Security Token Offering, STO)」。三者雖然同樣是利用區域鏈技術進行融資，但不同發行方式的​​運作方法、所具備的優勢及需要面對的挑戰都大為不同，德勤（Deloitte）亦曾就此發表過分析報告。 ICO、IEO 與 STO 的​​運作方法 ICO 是三種發行方法中，門檻最低。透過 ICO 發表的代幣，通常是反映存儲在區塊鏈項目中的「合同權利 (如平台使用權)」。發行人通常會擬定一份白皮書，詳細描述項目構思、項目所需的財務或其他狀況、發行比例及項目期限。 代幣持有人並不一定擁有公司任何資產。代幣價值通常取決於代幣所代表的權力，及所代表的項目的發展情況，而代幣在任何二級市場的價格出現升值，則代幣持有人亦可從中受益。 …

證券型代幣發行（Security Token Offerings, STO） 指，企業在區塊鏈環境下，以受監管證券形式發行數字代幣。發行證券型代幣（STO）和傳統首次發行證券（IPO）概念相似，都是為了讓企業透過發行受監管融資工具，向投資者募集資金，但主要分別在於前者的底層技術是區塊鏈（Blockchain）。STO 正正就是把區塊鏈技術與證券市場的監管要求結合，使證券型代幣成為具資產流動性及廣泛性，同時信息披露透明的受監管企業融資渠道。 證券型代幣是證券 在多數國家，證券型代幣都被視為證券，以美國為例，滿足下列四項判定標準（Howey Test）的投資屬於證券： 該項投資為資金或其他形式的資產投資 ； 預期將從該項投資中獲得收益 ； 投資資金存放於聯合投資企業（Common Enterprise）處，即投資者將資產彙集起來，用以投資項目； 收益將通過發起人或第三方的努力獲取，完全不受投資者的控制。 STO 在主要金融市場獲准發行及受監管 由於證券型代幣通常被視為證券，因此 STO 必須符合現行證券法規，如香港《證券及期貨條例》（香港法例第571章）（SFO） 或美國《 1933…

加密貨幣是騙局嗎？這既是技術問題，又是哲學問題。儘管是僅對加密貨幣有入門了解的投資者，也知道加密貨幣的基本特質，是以區塊鏈技術作基礎來構成，即由連接到網絡的電腦形成一個大型、分散式的記帳體系，體系中的使用者可以直接與儲存的資料進行即時交互，且紀錄透明而極難被篡改，相關加密貨幣的持有權及變動，亦因此受高度保護。 金融界已普遍認同區塊鏈技術，正積極融合其到業務中，推出自動化且可信度高的交易及結算系統，以證券型代幣發行（STO）屬目前較流行的模式，新加坡星展銀行已在今年 5 月以 STO 形式發行債券，獲足額認購。因此，從技術層面而言，加密貨幣並非弄虛作假的騙局。 問題在於，有技術不等於有價值，尤其是投資價值。 《紐約時報》剛於 8 月發佈記者 David Segal 的文章，Segal 自行實測創辦一款新的加密貨幣，他先向 Youtuber Dan Arreala 請教，得知推出加密貨幣的成本低至 8 美元，過程就像用一個網站的應用便能產生出來，再花幾分鐘作設置，及多付…