房地產開發商開發項目時需大量資金，籌措資金要面對很多挑戰，傳統融資亦欠缺靈活和可及性，產生高昂成本。透過應用證券型代幣發行（Security Token Offering，簡稱 STO），可經通證化（ Tokenization ）將權利分割，令資產融資更具彈性；又因發行虛擬貨幣的各類優勢，開發並吸引更多新投資者，令房地產這類不動產不再受地域限制，流動性更高。 房地產融資參與者未來勢將成為首批 STO 應用者。 房地產開發商目前的融資渠道，主要來自傳統的銀行貸款和發行債券，此方式缺乏靈活性，對成長階段的企業而言，借貸利息造成的負擔較重；另外，由於這些成長中的企業通常未達上市最低要求，難以直接在公開的資本市場籌集資金。市場需要新的融資渠道，以解決傳統金融框架下的限制。  事實上，市場上有部份資產類別的所有權不易被分割，包括房地產、藝術品及知識產權。然而，透過 STO 這一個更靈活及可分割的全新集資方式，可將上述無論是有形及無形資產所含的價值釋放，將之變成一個證券型代幣向市場集資。  一、提高資產流動性 此舉允許發行人創建更多以房地產為基礎資產的融資產品，便於發行人的資產進入市場流通，令資產能以較低投資額，並以較低門檻吸引潛在投資者，大大提高資產流動性。  二、開拓更廣泛潛在投資者 對發行人而言，採用區塊鏈和智慧合約技術的 STO，成為替代融資渠道，將資產作最小化分割，開拓更廣泛的潛在投資者。加上全球不少領先的金融市場，正迅速建立及發展證券型代幣交易所，使二級市場的流動性大大提高，證券型代幣交易能全天候運作並在數小時內完成結算，有利於發行人獲得更廣泛的投資者。 三、打破地域限制 房地產屬傳統不動產，如要投資實質地產業務，跨境交易較為複雜，過去流動性一直較低。 證券型代幣…

早前港府發表虛擬資產在港發展政策宣言，擬推動綠色債券代幣化，並就允許散戶投資者參與加密貨幣買賣展開諮詢。上月港府三讀通過《2022年打擊洗錢及恐怖份子資金籌集（修訂）條例草案》，今年 6 月起對虛擬資產服務提供商實施新的發牌制度，並受證監會管轄。 香港數字資產交易所（HKD.com）創辦人兼行政總裁楊凱文表示，公司在港發展兩年，「係唔真係受惠於政府支持？對於我哋嚟講，係未有嘅」，更透露名字有「數字資產」的公司，難以在本地銀行開戶，建議政府「唔好熱潮過，就好似無咗件事。」 楊凱文接受傳媒訪問稱， 樂見香港有很多傳統機構加入 Web3，為行業帶來多樣化，亦歡迎港府的新措施。但他坦言，在這兩年間未曾獲得政府支援，包括創業、金融科技基金等。 楊凱文並希望傳統金融系統配套亦能支持加密貨幣，他更提到，因公司名稱有「數字資產」四字，申請銀行戶口時被拒，「既然政策上係利好，對行業有一定扶持，希望對虛擬資產服務提供商有一定支持。」 曾打算將業務搬離香港 HKD.com 早前公布，如果香港的發牌機制及條件門檻過高，或禁止加密貨幣零售業務，就會將主要業務搬離香港，僅留下研發及客戶服務。楊凱文指公司在新加坡、西班牙、杜拜等地已有佈局，如收購了新加坡合規公司，但隨政府改變政策方針，「會堅定信念，好好服務香港用戶。」 他坦言：「政府既然講咗，就快啲落實，唔好議而不決」、「唔好熱潮過，就好似無咗件事」，希望實實在在推行相關政策。 2017 年 9 月，證監會推出監管沙盒，加密業界可以自願性質申請牌照；去年 7 月政府修訂《打擊洗錢修訂條例草案》，擬納入虛擬資產服務提供商（VASP） 的監管許可，並要求相關機構於今年 3…

金融科技周本周一（10 月 31 日）揭幕，因確診未能回港的財政司司長陳茂波，以視像錄影方式致辭時公布，港府發表虛擬資產在港發展政策宣言，擬「減辣」加密貨幣制度，允許散戶投資者參與相關貨幣買賣。 有業界人士向 fintalk180 表示，港府對加密貨幣的政策長期都不太明朗：「希望今次唔係齋講唔做。」亦有業界明言措施公布前，已有本地公司部署離開香港往新加坡。 根據該政策宣言指，考慮到虛擬資產不斷演變的性質和創新模式，會在法律和監管制度上配合，以提供便利的環境。 政府會採取「相同業務、相同風險、相同規則」的原則，並適時訂出所需規限，一方面讓虛擬資產創新能夠在港可持續地蓬勃發展，另一方面確保能按照國際標準，緩減和管理在金融穩定、消費者保障和打擊洗錢及恐怖分子資金籌集方面造成的實際和潛在風險。 至於市場最關心的交易加密貨幣需個人持有 800 萬以上的投資組合。證監會將就新發牌制度下零售投資者（即散戶）可買賣虛擬資產的適當程度展開公眾諮詢。宣言亦提到將發行代幣化綠色債券，並對香港引 入虛擬資產交易所買賣基金（ETF）持開放態度。 陳茂波表示，政策宣言詳細解釋了政府的願景和策略、監管制度、對於開放投資者接觸虛擬資產的取態，以及為把握虛擬資產帶來的技術優勢推出的試驗計劃。 擬今年內推代幣化綠色債券 金管局總裁余偉文指，目標今年內發行首批代幣化綠色債券。 金管局總裁余偉文回應記者提問時指，正與顧問研究綠色債券代幣化發行的方法、基礎等，目標是今年內發行首批代幣化綠色債券，料規模不會太多，將以機構投資者為目標。而新的加密貨幣制度需有足夠監管，以及足夠的投資者教育，認為香港有條件去發展虛擬資產生態圈。 財經事務及庫務局局長許正宇亦表示，虛擬資產發展有兩面，當中有一定風險，需有效規管，但當中的區塊鏈技術對經濟及貿易的運行有正面作用。 自 2018…

2021 年的數字資產市場百花齊放，從加密貨幣熱潮擴散至 NFT，而會計和法律等專業行業，也嘗試應用當中的區塊鏈技術，德勤和香港數字資產交易所等機構早前聯合發表 STO（證券型代幣發行）白皮書，描繪房地產行業結合區塊鏈技術的願景。美國克林信大學經濟系副教授徐家健認為，現時數字資產市場氣氛熾熱，與加密貨幣升勢強勁有密切關係，當中帶來的財富效應，使各界對數字資產的接受度上升，並願意把部份資產投入到更多數字資產類別中。 徐家健早前曾參與 NFT 的發行工作，與團隊一起替藝人馮盈盈設計的首飾經由 NFT 認證買家擁有權，並提供其他後續功能。徐表示，有一批 IT 人能快速且成本低地取得數字資產業內的資訊，早年便相信加密貨幣的發展，並持有加密貨幣，今年比特幣等加密貨幣大幅升值，這些 IT 人便套現部份原有的加密貨幣資產，轉投到新興的加密貨幣，或其他類型的數字資產，例如 NFT 和 STO，「升值時個個覺得自己有錢，大家（對新產品）有憧憬，就試下。」 數字資產已屆獲認同階段 徐家健分析指，STO 的好處是使用區塊鏈技術降低管理和手續費成本，當中的持有權和交易紀錄高度透明，能執行跨境交易，投資者可以相信制度而無需相信機構，能提升資產的信用度，「金融交易之中，信譽好重要，信譽愈大、佣金愈貴，依家可以有科技降低呢方面成本，畀大家方便做到。」整體而言，徐家健認為，數字資產已屆大家有所認識、認同的階段，金融機構亦願意探索如何提供服務。 展望將來，徐家健相信數字資產發展難以逆轉，作為帶起風潮的加密貨幣，過去幾年常常遭不同國家作出不同形式的限制，甚至封殺，但大致上只是價格回調，時間一長又重返升軌漸漸破頂，商界亦在這基礎下，積極研究…

雖然證券型代幣發行（STO）在環球發展迅速，但在香港及大灣區的發展目前仍然處早期階段。從中長期角度看，STO 發展雖然面對不少挑戰，但憑著香港及大灣區的獨特優勢，也為企業帶來大量機遇。 STO 在全球的發展及挑戰 根據「德勤 （Deloitte）」聯同「香港數字資產交易所(HKBitEX)」發表報告指出， STO 發展會面對的主要挑戰包括： · 暫時世界各地的司法管轄區對虛擬資產定義不統一； · 需進一步釐清法律，以保障虛擬資產持有人合法權利； · 政府需進一步規管加密資產相關仲介機構； · 需解決「紙質流程」阻礙 STO 發展的問題及需解決協助會計有效確定 STO…

在不同司法管轄區，政府即使容許企業發行 STO，但監管要求都會不一樣，但總體而言，發行 STO 的流程其實都相似。根據德勤 （Deloitte）及香港數字資產交易所（ HKbitEX ）發表報告，企業發行 STO 的流程可概括分為以下 5 個階段。 階段一：發行前準備 企業（或發行人）首先要準備一系列針對目標投資者而設的「投資者信息」（例如「融資推介演示稿」）。按企業的計劃和構思，向投資者概述商業計劃內容、收益預測、資本金要求，以及獨立估值等信息。這些信息的發放方式和限制，取決於目標投資者所在的司法管轄區的市場性質和法規。 例如，歐洲多個國家允許發行人在未發布「募集說明書」的情況下，募集特定金額的資金。而在美國，僅限合格投資者購買時可降低披露的詳盡程度。而在某些司法管轄區，即使有豁免權的發行，也會要求強制性披露。 不過，凡對目標投資者的決策有影響的重要信息及規定，通常都須要披露。 階段二：設計發行方案 企業要決定代幣的結構，當中包括代幣數量、單個代幣價值、軟資本、嵌入期權和發行期限。此外，由於監管差異，發行人須選擇合適的司法管轄區成立公司和發售 STO，並委任法律專業人士協助處理法律事務。 階段三：選擇服務提供者（區塊鏈平台、…