要解釋證券型代幣發行（STO），首先要先提提區塊鏈（Blockchain）的概念（詳情可參閱「【超級新手】什麼是區塊鏈？」）。簡單來說，區塊鏈是一種支援不同加密貨幣交易紀錄及核實交易的技術，透過區塊鏈進行的每一項交易，都是匿名進行，並公開記帳；STO 則利用區塊鏈技術，在符合證券市場嚴格監管要求下，將私人公司股份、房地產或知識產權等非流動性資產，在受監管情況下代幣化並進行集資，並在交易所上市供投資者購買。 對於發行人來說，代幣代表對資產、權益或債務證券的所有權。所有 STO 交易都會儲存於分散式帳本中，訊息不能被任意篡改，享有透明度及較高的安全性。 與實體資產掛鈎代幣化作集資融資 STO 的衍生是為了支持資產流動性，並獲得範圍更廣的融資渠道。基於其集資特性，其作用與 IPO （首次公開募股，Initial Public Offering）類近，兩者都受法規監管，但企業要透過 IPO 上市，需通過不同測試，有更嚴格財務要求及經營條件。STO 則與實體資產掛鈎，讓企業能將傳統資產如物業、公司股份、知識產權等非流動性資產代幣化，繼而在數字交易所上市，或為區塊鏈相關項目作融資。 很多人會將 ICO（首次代幣發行，Initial Coin Offering）與 STO…

REITs 及私募基金均是傳統房地產融資渠道，惟兩者各有限制，未必足以應付持續增長的融資資金需求。證券型代幣發行（ STO ）發揮區塊鏈在金融領域的價值，提高資產靈活度與可及性，為市場提供一款嶄新且受監管融資渠道。據估計至 2025 年，房地產證券型代幣的潛在市場規模，將達 2,680 億美元。 REITs 是指房地產信託基金，主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目，例如香港的領展（00823）。相比新興證券型代幣，REITs 確具有更高流動性，2020 年在香港、新加坡和日本上市的 REITs 總市值，高達 2,560 億美元。  立即免費訂閱 緊貼最新數字資產資訊！ 進程較快降申請成本 惟…

香港金管局（HKMA）目前正在研究建立監管框架，以支持數位港元或穩定幣，並促進分散式帳本技術（DLT）在銀行存款代幣化方面的應用。 金管局助理總裁（銀行監理）陳景宏表示，希望未來能更廣泛應用 DLT 技術，例如將發行債券的交易時間縮短至 T+1，並通過現金代幣化配合智能合約，實現即時交收，從而降低交易對手風險。然而，由於技術和穩定性仍存在限制，這些應用仍需等待時機成熟。未來還有可能將證券、企業和有價抵押產品進行代幣化。 然而，目前香港的監管規則和法律條文仍有很大改進空間，可使用 STO 作為一個生動的例子。 立即免費訂閱 緊貼最新數字資產資訊！ STO（證券型代幣發行）是一種發行虛擬代幣的方式，與 ICO（首次貨幣發行）類似。不同之處在於 STO 將傳統的有價證券（如股票、債券、基金或房地產投資信託）等資產，以虛擬代幣的形式進行證券化發行，並受到各國證券法規範。 香港證監會（SFC）已於 2019 年，更新了 STO 的監管規則，並將其定義為具有傳統證券發售屬性的特定代幣發行。這些代幣涉及使用區塊鏈技術，以數字形式表達資產擁有權（如黃金或房地產），或經濟權益（如利潤或收益分佔權）。 延伸閱讀：超級新手︱甚麼是證券型代幣發行（STO）？受證監會規管？…

將區塊鏈應用到現實世界是很多 Web3 人的共同目標，誰人能夠將兩者成功連結，便可執 Web3 的牛耳。但可惜的是，區塊鏈面世逾十年以來，真正做到與現實世界連結的項目卻屈指可數，如近年湧現的一批現實世界資產（RWA）項目，表現便泛善可陳。 代幣化資產是最常見的 RWA 方式。香港證監會早在 2019 年便發表《有關證券型代幣發行的聲明》，聲明指 STO 作為具備傳統證券發售屬性的特定代幣發行，有機會屬於《證券及期貨條例》下對「證券」的定義，要求業者遵守《證券及期貨條例》有關的條例。 當時發表這份政策聲明引發市場熱烈討論，事關當時不少機構籌備推出與物業掛鈎的 STO。在這段時間，新加坡、台灣、美國等國都發表了對 STO 的政策立場。 然而，各地政府的嚴陣而待以及 Web3 從業者的積極開發，並沒有令 STO…

證券型代幣發行（ STO ）是一種新興的融資渠道，全球市場上通過 STO 募集的資金，總計已超過 3.6 億美元，世界各地有不少房地產 STO 成功例子，包括美國的 Aspen REIT、瑞士的 Timeless Luxury Group AG 及盧森堡的 Property Token S.A 等。…

房地產開發商開發項目時需大量資金，籌措資金要面對很多挑戰，傳統融資亦欠缺靈活和可及性，產生高昂成本。透過應用證券型代幣發行（Security Token Offering，簡稱 STO），可經通證化（ Tokenization ）將權利分割，令資產融資更具彈性；又因發行虛擬貨幣的各類優勢，開發並吸引更多新投資者，令房地產這類不動產不再受地域限制，流動性更高。 房地產融資參與者未來勢將成為首批 STO 應用者。 房地產開發商目前的融資渠道，主要來自傳統的銀行貸款和發行債券，此方式缺乏靈活性，對成長階段的企業而言，借貸利息造成的負擔較重；另外，由於這些成長中的企業通常未達上市最低要求，難以直接在公開的資本市場籌集資金。市場需要新的融資渠道，以解決傳統金融框架下的限制。  事實上，市場上有部份資產類別的所有權不易被分割，包括房地產、藝術品及知識產權。然而，透過 STO 這一個更靈活及可分割的全新集資方式，可將上述無論是有形及無形資產所含的價值釋放，將之變成一個證券型代幣向市場集資。  一、提高資產流動性 此舉允許發行人創建更多以房地產為基礎資產的融資產品，便於發行人的資產進入市場流通，令資產能以較低投資額，並以較低門檻吸引潛在投資者，大大提高資產流動性。  二、開拓更廣泛潛在投資者 對發行人而言，採用區塊鏈和智慧合約技術的 STO，成為替代融資渠道，將資產作最小化分割，開拓更廣泛的潛在投資者。加上全球不少領先的金融市場，正迅速建立及發展證券型代幣交易所，使二級市場的流動性大大提高，證券型代幣交易能全天候運作並在數小時內完成結算，有利於發行人獲得更廣泛的投資者。 三、打破地域限制 房地產屬傳統不動產，如要投資實質地產業務，跨境交易較為複雜，過去流動性一直較低。 證券型代幣…

全球房地產市場持續繁榮，截至去年底，亞太區房地產投資總值高達 3.3 萬億美元，惟房地產開發的投資門檻甚高。證券型代幣發行（Security Token Offering，簡稱 STO）作為一種全新的受監管融資渠道，正正能提供房地產商一個更理想的渠道籌集資金；另外，亦為投資者提供一個額外的投資機會，以下為房地產 STO三大價值。 傳統投資方式下，房地產開發機遇一般只面向開發商，或者僅包括機構或超高淨值投資者，一個項目可能需花費 7 至 10 年或更長時間，導致開發投資比其他類型投資極其缺乏流動性，房地產開發的進入壁疊變高。市場積累百萬億美元債權資產、230 萬億美元房地產資產無法得到有效流通。 透過證券型代幣發行，可以通證化（ Tokenization ）資產，包括房地產、知識產權、甚至名畫等有形無形的資產；通過智能合約，轉換為數字化的證券形資產，亦令資產得以分割。換言之，某房地產可作為基礎資產，在區塊鏈作數字標記，將鏈下資產所有權和資訊上鏈，分成相應份額，在數字交易所通過代幣的形式發行及流通。   STO三大價值 之一、分割資產降投資門檻 STO 通過資產分割，降低私人投資門檻，令資金較少的投資者，亦能接觸過去難以參與的投資類型，包括房地產，使得投資機遇更為大眾化，更多投資者也能享受投資房地產帶來的具大利潤，不再由機構獨享。 …

安領國際（1410）間接非全資附屬獅昂環球資產管理（AGAM）公佈，已獲證監會批准可管理投資虛擬資產的投資組合，預告未來將推出新基金產品 Smart Beta Fund，目標管理資產總額為 1 億美元（約 7.8 億港元）。 獅昂環球資產管理策略董事何俊傑回應 fintalk180 時表示，公司對發牌感到鼓舞，看到未來市場對創新數字資產產品的巨大潛力和需求，相關產品料在兩個月內推出市場。 AGAM 續指：「我們的投資產品旨在安全及合規的前提下提供投資加密貨幣的機會，Smart Beta Fund 主要投資的組合為市場上十大市值的加密貨幣，該組合會先剔除穩定幣及不能受指定託管人託管的加密貨幣，再加以投資經理對市場的技術性分析的加權因素釐定，並每月進行調整。」公司並預計，未來將推出更多產品，以不同的策略為投資者獲取回報。 安領：發牌為投資業務策略的重要措舉 安領國際同日發公告稱，AGAM 須符合發牌條件，發牌為公司於實施金融服務及投資業務策略的重要措舉，亦令 AGAM…

2021 年的數字資產市場百花齊放，從加密貨幣熱潮擴散至 NFT，而會計和法律等專業行業，也嘗試應用當中的區塊鏈技術，德勤和香港數字資產交易所等機構早前聯合發表 STO（證券型代幣發行）白皮書，描繪房地產行業結合區塊鏈技術的願景。美國克林信大學經濟系副教授徐家健認為，現時數字資產市場氣氛熾熱，與加密貨幣升勢強勁有密切關係，當中帶來的財富效應，使各界對數字資產的接受度上升，並願意把部份資產投入到更多數字資產類別中。 徐家健早前曾參與 NFT 的發行工作，與團隊一起替藝人馮盈盈設計的首飾經由 NFT 認證買家擁有權，並提供其他後續功能。徐表示，有一批 IT 人能快速且成本低地取得數字資產業內的資訊，早年便相信加密貨幣的發展，並持有加密貨幣，今年比特幣等加密貨幣大幅升值，這些 IT 人便套現部份原有的加密貨幣資產，轉投到新興的加密貨幣，或其他類型的數字資產，例如 NFT 和 STO，「升值時個個覺得自己有錢，大家（對新產品）有憧憬，就試下。」 數字資產已屆獲認同階段 徐家健分析指，STO 的好處是使用區塊鏈技術降低管理和手續費成本，當中的持有權和交易紀錄高度透明，能執行跨境交易，投資者可以相信制度而無需相信機構，能提升資產的信用度，「金融交易之中，信譽好重要，信譽愈大、佣金愈貴，依家可以有科技降低呢方面成本，畀大家方便做到。」整體而言，徐家健認為，數字資產已屆大家有所認識、認同的階段，金融機構亦願意探索如何提供服務。 展望將來，徐家健相信數字資產發展難以逆轉，作為帶起風潮的加密貨幣，過去幾年常常遭不同國家作出不同形式的限制，甚至封殺，但大致上只是價格回調，時間一長又重返升軌漸漸破頂，商界亦在這基礎下，積極研究…

雖然證券型代幣發行（STO）在環球發展迅速，但在香港及大灣區的發展目前仍然處早期階段。從中長期角度看，STO 發展雖然面對不少挑戰，但憑著香港及大灣區的獨特優勢，也為企業帶來大量機遇。 STO 在全球的發展及挑戰 根據「德勤 （Deloitte）」聯同「香港數字資產交易所(HKBitEX)」發表報告指出， STO 發展會面對的主要挑戰包括： · 暫時世界各地的司法管轄區對虛擬資產定義不統一； · 需進一步釐清法律，以保障虛擬資產持有人合法權利； · 政府需進一步規管加密資產相關仲介機構； · 需解決「紙質流程」阻礙 STO 發展的問題及需解決協助會計有效確定 STO…