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    房地產開發商開發項目時需大量資金,籌措資金要面對很多挑戰,傳統融資亦欠缺靈活和可及性,產生高昂成本。透過應用證券型代幣發行(Security Token Offering,簡稱 STO),可經通證化( Tokenization )將權利分割,令資產融資更具彈性;又因發行虛擬貨幣的各類優勢,開發並吸引更多新投資者,令房地產這類不動產不再受地域限制,流動性更高。 房地產融資參與者未來勢將成為首批 STO 應用者。 房地產開發商目前的融資渠道,主要來自傳統的銀行貸款和發行債券,此方式缺乏靈活性,對成長階段的企業而言,借貸利息造成的負擔較重;另外,由於這些成長中的企業通常未達上市最低要求,難以直接在公開的資本市場籌集資金。市場需要新的融資渠道,以解決傳統金融框架下的限制。  事實上,市場上有部份資產類別的所有權不易被分割,包括房地產、藝術品及知識產權。然而,透過 STO 這一個更靈活及可分割的全新集資方式,可將上述無論是有形及無形資產所含的價值釋放,將之變成一個證券型代幣向市場集資。  一、提高資產流動性 此舉允許發行人創建更多以房地產為基礎資產的融資產品,便於發行人的資產進入市場流通,令資產能以較低投資額,並以較低門檻吸引潛在投資者,大大提高資產流動性。  二、開拓更廣泛潛在投資者 對發行人而言,採用區塊鏈和智慧合約技術的 STO,成為替代融資渠道,將資產作最小化分割,開拓更廣泛的潛在投資者。加上全球不少領先的金融市場,正迅速建立及發展證券型代幣交易所,使二級市場的流動性大大提高,證券型代幣交易能全天候運作並在數小時內完成結算,有利於發行人獲得更廣泛的投資者。 三、打破地域限制 房地產屬傳統不動產,如要投資實質地產業務,跨境交易較為複雜,過去流動性一直較低。STO 則有效打破地域限制,例如一家位於加勒比海地區的房地產公司推出…

    全球房地產市場持續繁榮,截至去年底,亞太區房地產投資總值高達 3.3 萬億美元,惟房地產開發的投資門檻甚高。證券型代幣發行(Security Token Offering,簡稱 STO)作為一種全新的受監管融資渠道,正正能提供房地產商一個更理想的渠道籌集資金;另外,亦為投資者提供一個額外的投資機會。 傳統投資方式下,房地產開發機遇一般只面向開發商,或者僅包括機構或超高淨值投資者,一個項目可能需花費 7 至 10 年或更長時間,導致開發投資比其他類型投資極其缺乏流動性,房地產開發的進入壁疊變高。市場積累百萬億美元債權資產、230 萬億美元房地產資產無法得到有效流通。 透過 STO,可以通證化( Tokenization )資產,包括房地產、知識產權、甚至名畫等有形無形的資產;通過智能合約,轉換為數字化的證券形資產,亦令資產得以分割。換言之,某房地產可作為基礎資產,在區塊鏈作數字標記,將鏈下資產所有權和資訊上鏈,分成相應份額,在數字交易所通過代幣的形式發行及流通。  一、分割資產降投資門檻 STO 通過資產分割,降低私人投資門檻,令資金較少的投資者,亦能接觸過去難以參與的投資類型,包括房地產,使得投資機遇更為大眾化,更多投資者也能享受投資房地產帶來的具大利潤,不再由機構獨享。 二、提高二級市場資產流動性…

    雖然證券型代幣發行(STO)在環球發展迅速,但在香港及大灣區的發展目前仍然處早期階段。從中長期角度看,STO 發展雖然面對不少挑戰,但憑著香港及大灣區的獨特優勢,也為企業帶來大量機遇。 STO 在全球的發展及挑戰 根據「德勤 (Deloitte)」聯同「香港數字資產交易所(HKBitEX)」發表報告指出, STO 發展會面對的主要挑戰包括: · 暫時世界各地的司法管轄區對虛擬資產定義不統一; · 需進一步釐清法律,以保障虛擬資產持有人合法權利; · 政府需進一步規管加密資產相關仲介機構; · 需解決「紙質流程」阻礙 STO 發展的問題及需解決協助會計有效確定 STO…

    在不同司法管轄區,政府即使容許企業發行 STO,但監管要求都會不一樣,但總體而言,發行 STO 的流程其實都相似。根據德勤 (Deloitte)及香港數字資產交易所( HKbitEX )發表報告,企業發行 STO 的流程可概括分為以下 5 個階段。 階段一:發行前準備 企業(或發行人)首先要準備一系列針對目標投資者而設的「投資者信息」(例如「融資推介演示稿」)。按企業的計劃和構思,向投資者概述商業計劃內容、收益預測、資本金要求,以及獨立估值等信息。這些信息的發放方式和限制,取決於目標投資者所在的司法管轄區的市場性質和法規。 例如,歐洲多個國家允許發行人在未發布「募集說明書」的情況下,募集特定金額的資金。而在美國,僅限合格投資者購買時可降低披露的詳盡程度。而在某些司法管轄區,即使有豁免權的發行,也會要求強制性披露。 不過,凡對目標投資者的決策有影響的重要信息及規定,通常都須要披露。 階段二:設計發行方案 企業要決定代幣的結構,當中包括代幣數量、單個代幣價值、軟資本、嵌入期權和發行期限。此外,由於監管差異,發行人須選擇合適的司法管轄區成立公司和發售 STO,並委任法律專業人士協助處理法律事務。 階段三:選擇服務提供者(區塊鏈平台、…

    現時以發行虛擬貨幣集資的方式,大致可以分為三類,「首次代幣發行(Initial Coin Offering, ICO)」、「首次交易所發行(Initial Exchange Offering, IEO)」與「證券型代幣發行(Security Token Offering, STO)」。三者雖然同樣是利用區域鏈技術進行融資,但不同發行方式的​​運作方法、所具備的優勢及需要面對的挑戰都大為不同,德勤(Deloitte)亦曾就此發表過分析報告。 ICO、IEO 與 STO 的​​運作方法 ICO 是三種發行方法中,門檻最低。透過 ICO 發表的代幣,通常是反映存儲在區塊鏈項目中的「合同權利 (如平台使用權)」。發行人通常會擬定一份白皮書,詳細描述項目構思、項目所需的財務或其他狀況、發行比例及項目期限。 代幣持有人並不一定擁有公司任何資產。代幣價值通常取決於代幣所代表的權力,及所代表的項目的發展情況,而代幣在任何二級市場的價格出現升值,則代幣持有人亦可從中受益。 …

    證券型代幣發行(Security Token Offerings, STO) 指,企業在區塊鏈環境下,以受監管證券形式發行數字代幣。發行證券型代幣(STO)和傳統首次發行證券(IPO)概念相似,都是為了讓企業透過發行受監管融資工具,向投資者募集資金,但主要分別在於前者的底層技術是區塊鏈(Blockchain)。STO 正正就是把區塊鏈技術與證券市場的監管要求結合,使證券型代幣成為具資產流動性及廣泛性,同時信息披露透明的受監管企業融資渠道。 證券型代幣是證券 在多數國家,證券型代幣都被視為證券,以美國為例,滿足下列四項判定標準(Howey Test)的投資屬於證券: 該項投資為資金或其他形式的資產投資 ; 預期將從該項投資中獲得收益 ; 投資資金存放於聯合投資企業(Common Enterprise)處,即投資者將資產彙集起來,用以投資項目; 收益將通過發起人或第三方的努力獲取,完全不受投資者的控制。 STO 在主要金融市場獲准發行及受監管 由於證券型代幣通常被視為證券,因此 STO 必須符合現行證券法規,如香港《證券及期貨條例》(香港法例第571章)(SFO) 或美國《 1933…

    要解釋證券型代幣發行(STO),首先要先提提區塊鏈(Blockchain)的概念(詳情可參閱「【超級新手】什麼是區塊鏈?」)。簡單來說,區塊鏈是一種支援不同加密貨幣交易紀錄及核實交易的技術,透過區塊鏈進行的每一項交易,都是匿名進行,並公開記帳;STO 則利用區塊鏈技術,在符合證券市場嚴格監管要求下,將私人公司股份、房地產或知識產權等非流動性資產,在受監管情況下代幣化並進行集資,並在交易所上市供投資者購買。 對於發行人來說,代幣代表對資產、權益或債務證券的所有權。所有 STO 交易都會儲存於分散式帳本中,訊息不能被任意篡改,享有透明度及較高的安全性。 與實體資產掛鈎代幣化作集資融資 STO 的衍生是為了支持資產流動性,並獲得範圍更廣的融資渠道。基於其集資特性,其作用與 IPO (首次公開募股,Initial Public Offering)類近,兩者都受法規監管,但企業要透過 IPO 上市,需通過不同測試,有更嚴格財務要求及經營條件。STO 則與實體資產掛鈎,讓企業能將傳統資產如物業、公司股份、知識產權等非流動性資產代幣化,繼而在數字交易所上市,或為區塊鏈相關項目作融資。 很多人會將 ICO(首次代幣發行,Initial Coin Offering)與 STO…

    甚麼是 FUD?英語 Fear, Uncertainty, Doubt 的簡寫,意思為懼、惑、疑。 說的是近日幣圈中的大事 ─ 幣安的 FUD。除了被審計師質疑之前提供的儲備證明不完全反映其財務狀況,更有傳創辦人趙長鵬在內等幣安多名高層,將面臨美國反洗錢相關的刑事指控。 市場的反應總比消息來得快,在過去短短 7 天,幣安的資金淨流出便高達 56 億美元,佔幣安的用戶總資產近 10%,別說是幣安,即使是傳統銀行面對此級別的提款,也會有壓力。 流出資金沒有回流情況 在美國 CPI 創近月新低後,幣市也迎來了一波強勁的反彈,然而,受到以上不利影響,幣安的平台幣…

    來到 2022 年底,幣圈狂潮未有停止跡象,與薯條哥 SBF 鬥爭佔盡上風的趙長鵬,旗下幣安卻出現暗湧。路透報道,美國司法部與趙長鵬代表律師討論可能的認罪協議,涉及洗黑錢等罪名;加上其儲備證明(PoR)被質疑真實性,令交易所一日內淨流出額達 18.5 億美元。 雖然趙長鵬不斷在網上護航,指近日資金實際流出幅度比 LUNA 或 FTX 崩潰期間慢,「現時不少資金已經回來(Now deposits are coming back in) 」,並指今次事件是為幣安進行「壓力測試」(stress test withdrawals)。但洗黑錢及儲備證明質疑並未完全解決,對幣安的影響仍是未知數。…

    薯條哥 Sam Bankman-Fried(SBF)宣布 FTX 破產,事件轟動全球。加密貨幣數據平台 CoinGecko 發表報告指,依地區計 FTX.com 交易所最多用戶分別為韓國、新加坡和日本,佔總流量 15.7%,而香港則有 10 萬名用戶受影響。 平台根據今年 1 月至10 月 FTX.com 的每月獨立訪客量計算,發現韓國流量最高,為 6.1%,每月有 29.7…