房地產 STO︱投資項目廣泛　靈活度高勝傳統融資渠道 

REITs 及私募基金均是傳統房地產融資渠道，惟兩者各有限制，未必足以應付持續增長的融資資金需求。證券型代幣發行（ STO ）發揮區塊鏈在金融領域的價值，提高資產靈活度與可及性，為市場提供一款嶄新且受監管融資渠道。據估計至 2025 年，房地產證券型代幣的潛在市場規模，將達 2,680 億美元。 

REITs 是指房地產信託基金，主要投資於以可產生定期租金收入的房地產項目，例如香港的領展（00823）。相比新興證券型代幣，REITs 確具有更高流動性，2020 年在香港、新加坡和日本上市的 REITs 總市值，高達 2,560 億美元。 

進程較快降申請成本

惟 REITs 投資範圍及組合需受限制，例如香港上市的 REITs，物業開發、非合資格少數權益物業、具備流通性的金融工具和其他附屬投資的總投資額，不得超過資產總值的 25%；投資組合較典型，主要為商業地產，例如辦公室、商場及酒店，發行人通常需持有由多項房地產資產組成的投資組合。REITs 借貸比率亦有限制，只能夠佔整個信託資產總值的 50%。 

相反，STO 的結構成本及複雜程度相對較低，投資範圍可包括傳統股權、房地產使用權、貸款和收入流，不受任何法定限制，可涉及任何類型的房地產，包括從傳統商業地產到回報率較高的地產項目、基礎設施、地產開發、建設貸款和養老院等，持有多資產類別組合或單一資產均可。 

以全球首個房地產 STO 項目作例子，Aspen REIT 曾申請 IPO 上市，翌年撤回申請並轉而開發 STO 項目發行 Aspen Coin。理大工商學院尚乘金融科技中心總監唐憲生表示，REITs 需要把九成盈利作為股息，分發給投資者，「派息要好好」，STO 則沒有此規範，僅由發行人決定；而且 IPO 傳統做法要求有高盈利，申請時間長且成本高，STO 則規管較少、項目進程較快，從而減低申請成本。 

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通過智慧合約分配股息

至於傳統私募房地產基金，僅向少數機構投資者和超高淨值人士募集資金，投資門檻高，很多成長型及新經濟企業無法參與；STO 則通過資產分割降低投資門檻，令更多投資者可認購代幣。在二級市場中，私募基金權益轉讓的管理流程耗時兼成本高昂，代幣交易卻可在場外或交易所輕鬆高效地進行，流動性比私募基金高。 

管理方面，REITs 及私募基金手續均較繁瑣，需要公司服務提供者，例如股息分配便至少需 30 天才能提供予投資人，流程重複及缺乏透明性；STO 只需通過智慧合約程式化，即能完成股息分配，提高運營效率。

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潛在市場規模達 2,680 億美元

傳統融資渠道所採用的金融基礎設施已有數十年歷史，支付和結算系統效率較低，變相增加融資成本。在金融科技的洪流下，STO 透過區塊鏈技術，有效解決傳統融資存在的問題。根據德勤《房地產 STO 白皮書》估計，至 2025 年，房地產證券型代幣的潛在市場規模將達 2,680 億美元。 

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